Calcolatore del Rapporto Combinato Prestito-Valore (CLTV)

Come funziona il Calcolatore del Rapporto Combinato Prestito-Valore (CLTV) e la sua utilità

Il Calcolatore del Rapporto Combinato Prestito-Valore (CLTV) permette di calcolare rapidamente la percentuale che rappresenta la somma di tutti i prestiti rispetto al valore di un immobile. Questo indicatore è fondamentale per immobili multifamiliari e commerciali perché aiuta a valutare il livello di rischio per i finanziatori e l'eleggibilità per nuovi finanziamenti o rifinanziamenti.

Formula di calcolo:

CLTV = (Importi Totali dei Prestiti / Valore dell'Immobile) × 100

Il risultato è una percentuale che indica quanto dell'investimento immobiliare è coperto da debito. Valori più bassi indicano maggior capitale proprio e meno rischio; valori più alti segnalano una maggiore esposizione al debito e potenziali problemi in caso di cali di mercato.

Per chi è utile questo calcolatore

• Finanziatori che devono valutare la rischiosità di un'operazione di prestito.
• Investitori immobiliari che vogliono analizzare la leva finanziaria di un portafoglio.
• Analisti e consulenti che preparano dossier di credito o piani di rifinanziamento.
• Proprietari che considerano lavori di ristrutturazione o vendita e vogliono conoscere la propria posizione di capitale.

Come usare il calcolatore (passo a passo)

Il calcolatore è pensato per essere semplice e immediato. Segui questi passaggi per ottenere la percentuale CLTV corretta.

Passo 1: Inserire il valore dell'immobile

• Compila il campo Valore dell'Immobile con il prezzo di mercato corrente o la valutazione più recente in valuta locale.
• Assicurati che il valore sia aggiornato e derivato da una perizia o da dati di mercato affidabili.

Passo 2: Inserire gli importi di tutti i prestiti

• Aggiungi ogni prestito collegato all'immobile: mutui ipotecari principali, secondari, linee di credito, prestiti mezzanine e altri impegni finanziari garantiti sull'immobile.
• Utilizza il pulsante Aggiungi Prestito per inserire ulteriori voci e Rimuovi Prestito se hai bisogno di correggere importi errati.

Passo 3: Calcolare e interpretare il risultato

• Premi il pulsante Calcola CLTV per ottenere il valore CLTV. Il risultato apparirà nel campo Risultato con il Valore CLTV e una breve Interpretazione.
• Se necessario, usa Ripristina per cancellare i campi e iniziare un nuovo calcolo.

Note operative e controlli

• Verifica che tutte le cifre siano nella stessa valuta e nel medesimo formato decimale.
• Se il Valore dell'Immobile è zero o negativo, il calcolo non è valido e richiede una verifica della valutazione.
• Includi anche eventuali oneri o crediti che influiscono sul saldo effettivo del debito.

Esempi pratici di uso

Di seguito tre scenari pratici che mostrano come utilizzare il calcolatore e interpretare i risultati.

Esempio 1: CLTV favorevole

Valore dell'Immobile: 1.000.000 EUR

Prestito 1: 400.000 EUR

Totale prestiti: 400.000 EUR

Calcolo: CLTV = (400.000 / 1.000.000) × 100 = 40%

Interpretazione: Un rapporto CLTV del 40% è molto favorevole. Secondo la regola comune, un CLTV dell'80% o meno è ideale, quindi questo caso mette il proprietario in una posizione solida per ottenere condizioni di prestito agevoli o rifinanziamenti a tassi migliori.

Esempio 2: CLTV vicino alla soglia

Valore dell'Immobile: 1.000.000 EUR

Prestito 1: 600.000 EUR

Prestito 2: 250.000 EUR

Totale prestiti: 850.000 EUR

Calcolo: CLTV = (850.000 / 1.000.000) × 100 = 85%

Interpretazione: Un CLTV dell'85% è considerato ad alto rischio. I finanziatori potrebbero richiedere garanzie aggiuntive, tassi più elevati o rifiutare finanziamenti aggiuntivi. È opportuno valutare strategie per ridurre il debito o incrementare il valore dell'immobile prima di richiedere ulteriori finanziamenti.

Esempio 3: CLTV superiore al 100%

Valore dell'Immobile: 750.000 EUR

Prestito 1: 600.000 EUR

Prestito 2: 150.000 EUR

Prestito 3: 50.000 EUR

Totale prestiti: 800.000 EUR

Calcolo: CLTV = (800.000 / 750.000) × 100 = 106,67%

Interpretazione: Un CLTV superiore al 100% indica che il debito totale eccede il valore di mercato dell'immobile. Questo rappresenta una situazione di forte rischio e potrebbe limitare gravemente l'accesso a nuovi finanziamenti. In tali casi è necessaria una ristrutturazione del debito o misure per aumentare il valore della proprietà.

Conclusione e benefici

Il Calcolatore del Rapporto Combinato Prestito-Valore (CLTV) è uno strumento essenziale per chi opera nel settore immobiliare commerciale e multifamiliare. Fornisce una valutazione immediata della leva finanziaria e del rischio associato alla posizione debitoria di un immobile.

Benefici principali:

• Valutazione rapida del rischio per decisioni di finanziamento e investimento.
• Supporto nella pianificazione di rifinanziamenti, consolidationi del debito o miglioramenti patrimoniali.
• Strumento utile per confrontare opzioni di finanziamento e negoziare condizioni più favorevoli.
• Aiuta a identificare situazioni di sovraindebitamento o opportunità per ridurre il rapporto debito/valore.

Consiglio pratico: mantieni aggiornato il valore dell'immobile e includi tutti i tipi di prestiti per ottenere un CLTV realistico. Un monitoraggio periodico del CLTV aiuta a prevenire rischi e a cogliere tempestivamente opportunità di miglioramento finanziario.