Kombiniertes Darlehens-zu-Wert-Verhältnis-Rechner (CLTV)

Wie funktioniert der CLTV-Rechner und wozu ist er nützlich

Der Kombiniertes Darlehens-zu-Wert-Verhältnis-Rechner (CLTV) ermittelt das kumulative Verhältnis aller auf eine Immobilie lastenden Darlehen zum Marktwert der Immobilie. Er ist speziell für Mehrfamilien- und Gewerbeimmobilien ausgelegt, kann aber für jede beleihbare Immobilie genutzt werden. Das Ergebnis wird als Prozentsatz angegeben und hilft dabei, das Kreditrisiko und die Eignung für zusätzliche Finanzierung oder Refinanzierung zu beurteilen.

Grundformel

CLTV = (Gesamte Darlehensbeträge / Immobilienwert) × 100. Wird von Kreditgebern verwendet, um Risiko und Eignung für zusätzliche Finanzierung zu beurteilen.

Ein CLTV-Verhältnis von 80% oder weniger ist ideal. Ein CLTV-Verhältnis über 80% gilt als hohes Risiko. Die Kennzahl berücksichtigt alle Darlehen, also Erst- und Zweithypothek, Nachrangdarlehen und weitere kreditbesicherten Verpflichtungen.

Wie Sie den CLTV-Rechner verwenden (Schritt für Schritt)

Der CLTV-Rechner ist einfach zu bedienen. Im Folgenden finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Eingabe und Interpretation der Daten.

Schritt 1: Immobilienwert eingeben

• Geben Sie den aktuellen Marktwert der Immobilie ein (Feld Immobilienwert).
• Verwenden Sie denselben Zahlenformat und dieselbe Währung für alle Eingaben.

Schritt 2: Darlehensbeträge erfassen

• Tragen Sie alle bestehenden Darlehen ein (Feld Darlehensbeträge). Dazu gehören Ersthypothek, Zweithypothek, Mezzanine-Finanzierungen, Baukredite, und alle weiteren gesicherten Verbindlichkeiten.
• Nutzen Sie die Funktion Darlehen hinzufügen, um mehrere Positionen zu erfassen. Mit Darlehen entfernen können Sie fehlerhafte Einträge wieder löschen.

Schritt 3: CLTV berechnen

• Nachdem alle Eingaben vollständig sind, klicken Sie auf CLTV berechnen.
• Die Berechnung summiert alle Darlehensbeträge, teilt die Summe durch den Immobilienwert und multipliziert das Ergebnis mit 100. Das Ergebnis wird im Feld CLTV-Wert angezeigt.

Schritt 4: Ergebnis interpretieren

• Unter Interpretation finden Sie eine kurze Bewertung: CLTV-Verhältnis von 80% oder weniger ist ideal. CLTV-Verhältnis über 80% gilt als hohes Risiko.
• Nutzen Sie die Interpretation zur Entscheidung, ob zusätzliche Finanzierung möglich oder riskant ist.

Praktische Hinweise zur Bedienung

• Prüfen Sie, ob Nachrangdarlehen tatsächlich durch die Immobilie besichert sind; nur besicherte Verbindlichkeiten gehören in den CLTV.
• Bei Unsicherheit über den Marktwert, verwenden Sie konservative Schätzungen oder Gutachterwerte.
• Mit Zurücksetzen leeren Sie alle Felder und beginnen neu.

Praktische Beispiele zur Anwendung des CLTV-Rechners

Beispiele helfen, die Anwendung und Bedeutung der Kennzahl zu verdeutlichen. Im Folgenden drei typische Szenarien mit konkreten Zahlen:

Beispiel 1: Standardfall, CLTV an der Grenze

• Immobilienwert: 1.000.000 EUR
• Darlehen 1: 600.000 EUR
• Darlehen 2: 200.000 EUR
• Gesamte Darlehen: 800.000 EUR
• CLTV = (800.000 / 1.000.000) × 100 = 80%
• Interpretation: CLTV 80% – idealer Grenzwert. Kreditgeber prüfen Konditionen genau, zusätzliche Finanzierung nur unter strengen Bedingungen.

Beispiel 2: Solide Finanzierung

• Immobilienwert: 2.000.000 EUR
• Darlehen 1: 1.000.000 EUR
• Darlehen 2: 500.000 EUR
• Gesamte Darlehen: 1.500.000 EUR
• CLTV = (1.500.000 / 2.000.000) × 100 = 75%
• Interpretation: CLTV 75% – gilt als akzeptabel. Gute Chancen für Refinanzierung oder neue Kredite zu vernünftigen Konditionen.

Beispiel 3: Hohes Risiko

• Immobilienwert: 500.000 EUR
• Darlehen 1: 450.000 EUR
• Darlehen 2: 100.000 EUR
• Gesamte Darlehen: 550.000 EUR
• CLTV = (550.000 / 500.000) × 100 = 110%
• Interpretation: CLTV 110% – deutlich erhöhtes Risiko. Kreditgeber lehnen oft ab oder verlangen höhere Zinsen und Sicherheiten.

Diese Beispiele zeigen, wie sensibel die CLTV-Kennzahl auf unterschiedliche Darlehensstrukturen und Marktwerte reagiert. Bei gemischten Finanzierungsformen ist eine detaillierte Aufschlüsselung der Darlehen empfehlenswert.

Fazit und Vorteile des CLTV-Rechners

Der CLTV-Rechner bietet eine schnelle, transparente Methode zur Bewertung der Gesamtverschuldung einer Immobilie im Verhältnis zu ihrem Wert. Er ist besonders nützlich für Kreditgeber, Investoren, Immobilienverwalter und Eigentümer, die Refinanzierung oder zusätzliche Finanzierungen planen.

• Transparente Risikoeinschätzung: Der Rechner zeigt auf einen Blick, ob ein Objekt in einem akzeptablen Risiko-Korridor liegt.
• Unterstützung bei Kreditentscheidungen: Kreditnehmer und Kreditgeber erhalten eine schnelle Entscheidungsgrundlage für Konditionen oder Ablehnung.
• Planungssicherheit: Investoren nutzen den CLTV-Wert zur Portfolioanalyse und zur Priorisierung von Maßnahmen wie Tilgungsplänen oder Eigenkapitalaufstockung.
• Einfache Bedienung: Felder wie Immobilienwert, Darlehensbeträge, Darlehen hinzufügen / Darlehen entfernen sowie CLTV berechnen und Zurücksetzen machen den Rechner benutzerfreundlich.

Nutzen Sie den CLTV-Rechner regelmäßig, um Veränderungen im Finanzierungsprofil zu überwachen und fundierte Entscheidungen zur Immobilienfinanzierung zu treffen.