Calculadora de Índice Combinado de Empréstimo sobre o Valor

Como funciona a calculadora de CLTV (Combined Loan to Value Ratio)

A calculadora de CLTV (Combined Loan to Value Ratio) é uma ferramenta essencial para investidores, analistas e credores no setor imobiliário comercial e multifamiliar. Ela permite avaliar rapidamente o grau de alavancagem de um imóvel, considerando todos os financiamentos garantidos por ele. Ao inserir o valor total do imóvel e os saldos de todos os empréstimos existentes, a calculadora fornece a porcentagem de CLTV, facilitando a análise de risco e a elegibilidade para novos financiamentos ou refinanciamentos.

Com a crescente complexidade das transações imobiliárias, especialmente em propriedades com múltiplas dívidas, entender o CLTV tornou-se crucial. Essa métrica oferece uma visão mais abrangente da exposição financeira do imóvel, indo além do tradicional LTV (Loan to Value), que considera apenas o primeiro empréstimo. Utilizar a calculadora de CLTV ajuda a tomar decisões mais informadas, seja para aquisição, refinanciamento ou avaliação de risco.

O que é o CLTV?

O CLTV, ou Combined Loan to Value Ratio, representa a relação entre o total de dívidas garantidas por um imóvel e o valor de mercado desse imóvel. Diferentemente do LTV, que considera apenas o empréstimo principal, o CLTV inclui todos os financiamentos, como segundos empréstimos, linhas de crédito com garantia hipotecária (HELOCs) e quaisquer outras dívidas subordinadas. Essa métrica é fundamental para avaliar a alavancagem total de uma propriedade e o risco associado a ela.

Por exemplo, se um imóvel avaliado em R$ 1.000.000 possui um empréstimo principal de R$ 600.000 e um segundo empréstimo de R$ 200.000, o CLTV seria de 80%. Isso indica que 80% do valor do imóvel está comprometido com dívidas, deixando 20% de capital próprio para o proprietário.

Fórmula do CLTV

A fórmula para calcular o CLTV é simples:

CLTV (%) = (Soma de todos os saldos de empréstimos garantidos pelo imóvel / Valor total do imóvel) × 100

Onde:

• Soma de todos os saldos de empréstimos: inclui o saldo do empréstimo principal, segundos empréstimos, HELOCs e quaisquer outras dívidas garantidas pelo imóvel.

• Valor total do imóvel: é o valor de mercado atual ou o valor de avaliação do imóvel.

Essa fórmula fornece a porcentagem do valor do imóvel que está comprometida com dívidas, oferecendo uma visão clara da alavancagem financeira da propriedade.

Exemplos bem detalhados e explicativos

Exemplo 1:

• Valor do imóvel: R$ 1.500.000

• Empréstimo principal: R$ 900.000

• Segundo empréstimo: R$ 150.000

CLTV = ((R$ 900.000 + R$ 150.000) / R$ 1.500.000) × 100 = (R$ 1.050.000 / R$ 1.500.000) × 100 = 70%

Neste caso, o CLTV é de 70%, indicando que 70% do valor do imóvel está comprometido com dívidas.

Exemplo 2:

• Valor do imóvel: R$ 2.000.000

• Empréstimo principal: R$ 1.200.000

• HELOC: R$ 300.000

• Empréstimo subordinado: R$ 100.000

CLTV = ((R$ 1.200.000 + R$ 300.000 + R$ 100.000) / R$ 2.000.000) × 100 = (R$ 1.600.000 / R$ 2.000.000) × 100 = 80%

Aqui, o CLTV é de 80%, o que pode ser considerado o limite superior aceitável por muitos credores.

Diferença entre LTV e CLTV

• LTV (Loan to Value): considera apenas o empréstimo principal em relação ao valor do imóvel.

• CLTV (Combined Loan to Value): inclui todos os empréstimos garantidos pelo imóvel.

Tabela Comparativa:

Importância do CLTV para credores e investidores

O CLTV é uma ferramenta vital para:

• Credores: ajuda a determinar o risco de inadimplência. Um CLTV mais alto pode indicar maior risco, levando a taxas de juros mais altas ou à recusa do empréstimo.

• Investidores: permite avaliar a alavancagem de uma propriedade e tomar decisões informadas sobre aquisições ou refinanciamentos.

• Analistas: fornece uma visão completa da estrutura de capital de uma propriedade, essencial para avaliações de risco e retorno.

Limites de CLTV comumente aceitos

Os limites de CLTV podem variar dependendo do tipo de propriedade e do perfil do mutuário. No entanto, existem diretrizes gerais:

• Até 80%: geralmente considerado seguro e aceitável pela maioria dos credores.

• Entre 80% e 90%: pode ser aceito, mas com condições mais rigorosas, como taxas de juros mais altas ou requisitos adicionais de garantia.

• Acima de 90%: considerado de alto risco; poucos credores aceitam, e geralmente requerem garantias adicionais ou seguros.

Tabela de Limites de CLTV:

Vantagens de usar uma calculadora de CLTV

Utilizar uma calculadora de CLTV oferece diversos benefícios:

• Precisão: elimina erros manuais nos cálculos.

• Rapidez: fornece resultados instantâneos, facilitando decisões rápidas.

• Comparação: permite simular diferentes cenários de financiamento.

• Planejamento: auxilia na estruturação de financiamentos e na avaliação de riscos.