Calculateur de Règle 28/36

Comment fonctionne le Calculateur de Règle 28/36 et à quoi il sert

Le Calculateur de Règle 28/36 est un outil simple destiné à évaluer la santé financière d'un foyer et à estimer quel prix de maison peut être supporté sans mettre ses finances en péril. Il applique deux ratios standardisés utilisés par les prêteurs et les conseillers financiers : le ratio front-end (ratio de logement) et le ratio back-end (ratio dette/revenus).

Le principe est le suivant : on compare les dépenses liées au logement et l'ensemble des dettes aux revenus nets mensuels. Si vos ratios restent dans les limites recommandées, votre capacité d'endettement est considérée comme saine. Les valeurs de référence sont :

• Ratio front-end : doit être inférieur ou égal à 28%
• Ratio back-end : doit être inférieur ou égal à 36%

Ces deux indicateurs permettent de répondre rapidement à la question « quel prix de maison puis-je me permettre ? » et servent aussi pour la préparation d'une demande de prêt hypothécaire ou pour optimiser votre budget mensuel.

Comment utiliser la calculatrice (pas à pas)

La calculatrice demande quelques informations simples. Voici les champs et les boutons que vous trouverez :

• Revenus Nets Mensuels : saisissez le montant total de vos revenus nets mensuels.
• Coûts Mensuels de Logement : entrez le coût mensuel estimé du logement (mensualité du prêt hypothécaire, assurance habitation, taxes foncières réparties mensuellement, charges de copropriété si applicable).
• Autres Dettes Mensuelles : indiquez le total des autres mensualités (prêts automobiles, crédits à la consommation, mensualités d'études, pensions, etc.).
• Bouton Calculer : lance le calcul des ratios.
• Bouton Réinitialiser : efface les champs pour recommencer.

Étapes détaillées :

1. Saisissez vos Revenus Nets Mensuels en euros. Utilisez une valeur nette après impôts et cotisations.
2. Saisissez vos Coûts Mensuels de Logement en euros. Incluez toutes les charges récurrentes liées au logement.
3. Saisissez vos Autres Dettes Mensuelles en euros.
4. Cliquez sur Calculer. La calculatrice affichera le Résultat avec deux valeurs : le Ratio Front-End (Ratio de Logement) et le Ratio Back-End (Ratio Dette/Revenus).
5. Si un champ est vide ou invalide, la calculatrice affiche : Veuillez remplir tous les champs avec des valeurs valides.

Formules utilisées :

• Ratio front-end = (Coûts Mensuels de Logement ÷ Revenus Nets Mensuels) × 100
• Ratio back-end = ((Coûts Mensuels de Logement + Autres Dettes Mensuelles) ÷ Revenus Nets Mensuels) × 100

Exemples pratiques de calcul

Exemple 1 : ménage avec revenus stables

Supposons un couple qui a les chiffres suivants :

• Revenus Nets Mensuels : 4 000 €
• Coûts Mensuels de Logement : 1 000 €
• Autres Dettes Mensuelles : 300 €

Calculs :

• Ratio front-end = (1 000 ÷ 4 000) × 100 = 25%
• Ratio back-end = ((1 000 + 300) ÷ 4 000) × 100 = 32,5%

Interprétation : les deux ratios sont inférieurs aux seuils de 28% et 36%, ce qui indique une bonne capacité d'endettement et de la marge pour envisager l'achat.

Exemple 2 : achat ambitieux, dettes importantes

Un candidat acheteur présente ces chiffres :

• Revenus Nets Mensuels : 3 000 €
• Coûts Mensuels de Logement envisagés : 900 €
• Autres Dettes Mensuelles : 600 €

Calculs :

• Ratio front-end = (900 ÷ 3 000) × 100 = 30%
• Ratio back-end = ((900 + 600) ÷ 3 000) × 100 = 50%

Interprétation : le ratio front-end dépasse 28% et le ratio back-end dépasse 36%. Dans ce cas, il est conseillé de revoir le projet : réduire le coût du logement, rembourser d'autres dettes ou augmenter l'apport personnel.

Exemple 3 : stratégie d'amélioration

Même situation que l'exemple 2 mais avec actions correctives :

• Augmenter l'apport pour diminuer la mensualité de prêt à 700 €
• Rembourser une dette pour réduire Autres Dettes Mensuelles à 300 €

Nouveaux calculs :

• Ratio front-end = (700 ÷ 3 000) × 100 = 23,3%
• Ratio back-end = ((700 + 300) ÷ 3 000) × 100 = 33,3%

Interprétation : après optimisation, les ratios repassent dans la zone recommandée, rendant le projet plus viable.

Conseils pratiques et limites de la règle 28/36

Conseils pour améliorer vos ratios :

• Augmenter l'apport personnel pour réduire la mensualité hypothécaire.
• Réduire les autres dettes en priorisant le remboursement des crédits à taux élevé.
• Négocier une durée de prêt ou un taux d'intérêt plus favorable pour abaisser la mensualité.
• Revoir les coûts inclus dans la rubrique Coûts Mensuels de Logement (assurance, taxes, charges) pour s'assurer qu'ils sont correctement estimés.

Limites à garder à l'esprit :

• La règle 28/36 est une recommandation générale. Certains prêteurs acceptent des ratios supérieurs en fonction du profil emprunteur et de garanties.
• Les revenus non garantis ou variables (freelance, commissions) peuvent nécessiter un ajustement des calculs.
• Ce calcul ne remplace pas une simulation de prêt détaillée qui prend en compte le taux, la durée, et les assurances.

Conclusion et bénéfices

Le Calculateur de Règle 28/36 est un outil rapide et efficace pour vérifier la viabilité d'un projet immobilier et mesurer la santé financière d'un foyer. Il permet d'obtenir en quelques secondes deux indicateurs clés : le Ratio Front-End (Ratio de Logement) et le Ratio Back-End (Ratio Dette/Revenus). Ces repères facilitent la prise de décision, la préparation d'une demande de prêt et la mise en place d'actions correctives si nécessaire.

Les principaux bénéfices :

• Clarté rapide sur votre capacité d'endettement.
• Détection des points faibles de votre budget avant de vous engager.
• Soutien à la négociation avec les banques et les conseillers financiers.

En cas d'erreur de saisie, la calculatrice vous indiquera : Veuillez remplir tous les champs avec des valeurs valides. Utilisez cet outil comme un premier filtre avant de consulter un spécialiste pour une simulation détaillée.